Triển vọng bất động sản khu công nghiệp miền Nam Việt Nam

Bối cảnh vĩ mô thuận lợi cho bất động sản khu công nghiệp

Thị trường bất động sản khu công nghiệp (KCN) Việt Nam đang được hưởng lợi từ nhiều yếu tố vĩ mô tích cực. Dòng vốn FDI vào Việt Nam tiếp tục tăng mạnh sau đại dịch. Năm 2024, Việt Nam thu hút 38,23 tỷ USD vốn FDI đăng ký, tập trung vào các dự án công nghệ cao (sản xuất chip bán dẫn, linh kiện điện tử, năng lượng tái tạo). Giải ngân FDI đạt mức kỷ lục 25 tỷ USD – cao nhất trong lịch sử. Nhiều tập đoàn lớn như Samsung, LG, Foxconn công bố kế hoạch mở rộng sản xuất tại Việt Nam, góp phần đẩy mạnh nhu cầu thuê đất KCN. Làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng hậu COVID và căng thẳng thương mại toàn cầu (Mỹ–Trung) khiến Việt Nam nổi lên như điểm đến sản xuất thay thế. Xu hướng “China+1” và địa chính trị bất ổn thúc đẩy các nhà sản xuất đa dạng hóa cơ sở sản xuất, và Việt Nam nằm trong nhóm hưởng lợi lớn nhờ vị trí gần chuỗi cung ứng châu Á và môi trường đầu tư ổn định. Các chuyên gia dự báo làn sóng chuyển dịch sản xuất toàn cầu sang Việt Nam sẽ tiếp diễn mạnh mẽ giai đoạn 2025-2030, đặc biệt với dòng FDI “thế hệ mới” vào các lĩnh vực như bán dẫn, điện tử, xe điện.

Song song đó, chính sách đất đai và quy hoạch KCN được cải thiện để đón đầu dòng vốn. Chính phủ đã ban hành Quyết định 227/QĐ-TTg (9/2024) điều chỉnh chỉ tiêu sử dụng đất đến 2025, mở ra thêm dư địa đất công nghiệp tại 63 tỉnh/thành. Nhiều địa phương đã hoàn tất quy hoạch sử dụng đất 2021-2030 đồng bộ với quy hoạch quốc gia, giúp đẩy nhanh phê duyệt các dự án KCN mới. Điều này gỡ “nút thắt” pháp lý về nguồn cung đất, kỳ vọng từ 2025 các trung tâm KCN lớn sẽ đón nguồn cung mới dồi dào. Ngoài ra, Chính phủ cũng ban hành Chiến lược phát triển công nghiệp bán dẫn đến 2030, thể hiện quyết tâm thu hút các dự án công nghệ cao, từ đó gián tiếp hỗ trợ bất động sản công nghiệp.

Đầu tư công vào hạ tầng được đẩy mạnh, đặc biệt tại miền Nam. Năm 2024, khoảng 422 nghìn tỷ đồng vốn đầu tư công (62,3% kế hoạch) dự kiến giải ngân vào loạt dự án giao thông trọng điểm. Các công trình như cao tốc Bắc – Nam phía Đông, sân bay Long Thành (Đồng Nai) đang tăng tốc thi công, hứa hẹn cải thiện kết nối vùng. Nhiều dự án cao tốc liên vùng tại phía Nam cũng được triển khai (cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Vành đai 3 TP.HCM, cao tốc TP.HCM – Mộc Bài...), tạo thuận lợi cho vận tải và logistics. Hạ tầng phát triển sẽ nâng sức hấp dẫn các khu công nghiệp nhờ kết nối liên vùng tốt hơn. Bên cạnh đó, Việt Nam nâng cấp quan hệ đối tác chiến lược với Mỹ, Nhật, Úc, Hàn Quốc và tham gia nhiều FTA thế hệ mới, tạo môi trường đầu tư minh bạch, ổn định hơn.

Tất cả các yếu tố trên tạo nên bối cảnh vĩ mô thuận lợi, biến bất động sản KCN thành “điểm sáng” của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay. Trong khi phân khúc nhà ở còn khó khăn, KCN vẫn duy trì công suất cao và thu hút dòng tiền ổn định từ nhà đầu tư nước ngoài. Đây là nền tảng quan trọng hỗ trợ triển vọng tăng trưởng mạnh mẽ cho các doanh nghiệp phát triển KCN trong những năm tới.

Sức hút khu công nghiệp miền Nam: Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu

Khu vực miền Nam (vùng kinh tế trọng điểm phía Nam) từ lâu là đầu tàu công nghiệp của Việt Nam. Các tỉnh như Bình Dương, Đồng Nai là những địa phương tiên phong phát triển KCN từ thập niên 1990, trong khi Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu (BR-VT) nổi lên mạnh mẽ trong những năm gần đây như các lựa chọn mới cho nhà đầu tư. Nhìn chung, tỷ lệ lấp đầy KCN miền Nam rất cao, đạt trung bình khoảng 89-92% vào cuối 2024, cao hơn đáng kể so với miền Bắc (~80-83%). Nhu cầu thuê đất vẫn vượt xa nguồn cung tại các “thủ phủ” công nghiệp truyền thống, đẩy các nhà đầu tư tìm đến những địa bàn mới lân cận.

Bình Dương: Là tỉnh dẫn đầu về phát triển KCN với hạ tầng đồng bộ và vị trí sát TP.HCM. Hầu hết 30 KCN tại Bình Dương đã được lấp đầy gần hết (≈95%). Giá thuê đất thuộc hàng cao nhất cả nước, trung bình khoảng $100-150/m²/chu kỳ thuê, cá biệt ở các KCN vị trí đẹp có thể tiệm cận $180-200/m²/chu kỳ. Do quỹ đất công nghiệp hiện hữu gần cạn, tỉnh đang quy hoạch các KCN mới như Cây Trường (700 ha) để đáp ứng nhu cầu. Với lợi thế hạ tầng (các tuyến QL13, Mỹ Phước – Tân Vạn, cảng cạn ICD) và sự hiện diện của các “đại gia” phát triển KCN (Becamex IDC, VSIP), Bình Dương vẫn sẽ là điểm đến ưa thích của nhà đầu tư công nghiệp. Tuy nhiên, tăng trưởng nguồn cung mới của Bình Dương phụ thuộc nhiều vào tiến độ mở rộng quỹ đất trong giai đoạn tới.
Đồng Nai: Cùng với Bình Dương, Đồng Nai sở hữu nhiều KCN quy mô lớn lâu đời (Biên Hòa, Amata, Nhơn Trạch...). Tỉnh có lợi thế lớn về kết nối giao thông với TP.HCM và cảng biển. Sân bay quốc tế Long Thành (đang xây dựng) nằm trên địa bàn Đồng Nai sẽ là cú hích mạnh mẽ thu hút các dự án công nghiệp – logistics cao cấp trong tương lai. Hiện tại, tỷ lệ lấp đầy các KCN Đồng Nai cũng rất cao (~90%). Quỹ đất mới tập trung ở khu vực quanh sân bay Long Thành và các huyện phía đông. Giá thuê đất KCN Đồng Nai tiệm cận mặt bằng Bình Dương, khoảng $100-180/m²/chu kỳ tùy vị trí. Năm 2024, do khan hiếm đất tại các thị trường chính, diện tích hấp thụ mới ở miền Nam sụt giảm 52% so với 2023 (còn ~265 ha), trong đó phần lớn giao dịch lớn dạt về Bà Rịa – Vũng Tàu và Long An – cho thấy Đồng Nai đang thiếu nguồn cung sẵn sàng. Triển vọng Đồng Nai rất tích cực nhờ hạ tầng trọng điểm (sân bay, cao tốc) nhưng ngắn hạn phụ thuộc việc mở thêm KCN mới quanh khu vực Long Thành.
Long An: Long An nổi lên như vùng đất mới đầy tiềm năng, nằm giáp ranh phía Tây Nam TP.HCM. Với lợi thế quỹ đất rộng và giá thuê còn tương đối “mềm” so với Bình Dương/Đồng Nai, Long An đang thu hút dòng vốn mới đáng kể. Các KCN tại Đức Hòa, Bến Lức (phía Bắc Long An) hưởng lợi từ cao tốc TP.HCM – Trung Lương và tương lai là Vành đai 3, thu hút nhiều doanh nghiệp dịch chuyển từ TP.HCM. Năm 2024, Long An nằm trong nhóm dẫn đầu khu vực về thu hút dự án KCN mới, nhiều thương vụ thuê đất lớn diễn ra tại đây. Giá thuê đất KCN Long An trung bình ~$130-150/m²/chu kỳ, tăng đáng kể những năm gần đây nhưng vẫn thấp hơn 15-20% so với Bình Dương. Hạ tầng cảng biển cạn (cảng Long An) và kế hoạch cao tốc Bến Lức – Long Thành (nối Long An qua TP.HCM sang Đồng Nai) sẽ càng nâng cao vị thế công nghiệp của tỉnh. Long An đã quy hoạch thêm các KCN mới và cụm công nghiệp (ví dụ KCN Nam Tân Tập...) để đón làn sóng nhà đầu tư. Nhìn chung, Long An được xem là “ngôi sao đang lên” với dư địa tăng trưởng lớn cả về diện tích lẫn giá thuê.
Bà Rịa – Vũng Tàu: Là địa phương cửa ngõ biển, BR-VT có lợi thế khác biệt nhờ hệ thống cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải – một trong những cụm cảng lớn nhất Việt Nam. Trước đây, khoảng cách địa lý tới TP.HCM khiến công nghiệp BR-VT phát triển chậm hơn, giá thuê đất thấp hơn khu vực khác. Tuy nhiên, điều này đang thay đổi nhanh chóng nhờ cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu và các tuyến kết nối sắp hoàn thành, rút ngắn thời gian vận chuyển. Hiện giá thuê đất KCN BR-VT khoảng $80-120/m²/chu kỳ, thấp hơn đáng kể so với Đồng Nai lân cận. Chính nhờ giá cạnh tranh và quỹ đất dồi dào, năm 2024 BR-VT ghi nhận nhiều giao dịch thuê đất lớn, đóng góp chính vào diện tích hấp thụ mới của miền Nam. Tiêu biểu là KCN Châu Đức (huyện Châu Đức) với quy mô rất lớn ~2,287 ha, giá thuê hấp dẫn, đang trở thành điểm đến cho nhà đầu tư tìm kiếm giải pháp tối ưu chi phí. Dự báo giá thuê KCN tại BR-VT sẽ tăng 10-15% trong năm 2024 nhờ lợi thế giá thấp và hạ tầng dần hoàn thiện (khi cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu thông xe). BR-VT cũng thu hút các ngành công nghiệp nặng, logistics, năng lượng (cụm khí - điện - đạm Phú Mỹ, tổ hợp lọc hóa dầu Long Sơn), tạo hệ sinh thái công nghiệp đa dạng. Triển vọng tỉnh này rất tích cực khi kết hợp được cả lợi thế cảng biển lẫn chi phí đất đai cạnh tranh, hứa hẹn bứt phá khi kết nối giao thông với vùng đô thị được cải thiện.

Tổng thể, miền Nam tiếp tục là điểm đến hàng đầu với nhà đầu tư công nghiệp nhờ hạ tầng phát triển, vị trí gần trung tâm kinh tế (TP.HCM), nguồn lao động chất lượng và mạng lưới nhà cung ứng hỗ trợ sẵn có. Nhu cầu thuê đất khu công nghiệp được dự báo duy trì cao trong trung hạn. Thậm chí, khi các khu vực trung tâm khan hiếm đất, nhu cầu đang dần dịch chuyển sang các tỉnh vệ tinh (cấp 2) như Tây Ninh, Tiền Giang, Bình Phước... tạo cơ hội cho các doanh nghiệp phát triển KCN mở rộng quỹ đất sang địa bàn mới. Mặt bằng giá thuê đất KCN miền Nam hiện trung bình khoảng 175 USD/m²/chu kỳ thuê (cao hơn miền Bắc ~30%). Giá đã tăng 67% giai đoạn 2020 đến giữa 2024 và dự kiến còn tăng ổn định 5-10% mỗi năm tới đây nhờ nhu cầu mạnh. Sự kết hợp của công suất thuê cao, giá thuê tăng và hạ tầng được đầu tư đang tạo nên triển vọng rất tươi sáng cho bất động sản KCN miền Nam trong những năm tới.

Mô hình kinh doanh và lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp KCN

Các doanh nghiệp bất động sản KCN vận hành theo mô hình đặc thù, khác với lĩnh vực nhà ở. Dưới đây là những điểm chính trong mô hình kinh doanh và lợi thế cạnh tranh của các công ty phát triển KCN:

Tích lũy quỹ đất và phát triển hạ tầng: Doanh nghiệp KCN thường tích lũy quỹ đất lớn ở vị trí chiến lược, sau đó đầu tư phát triển hạ tầng khu công nghiệp (san lấp, đường nội khu, điện nước, xử lý nước thải...). Quỹ đất càng rộng và nằm ở các tỉnh thu hút FDI cao sẽ tạo tiềm năng tăng trưởng dài hạn vượt trội. Đây là yếu tố then chốt định giá cổ phiếu KCN – công ty nào sở hữu quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn sẽ có ưu thế về dòng tiền tương lai. Chẳng hạn, những “ông lớn” như KBC, BCM, IDC có quỹ đất hàng ngàn hecta tại các vị trí đắc địa, giúp họ đón đầu làn sóng đầu tư mới.
Doanh thu từ cho thuê đất và dịch vụ: Nguồn thu chính của các KCN là cho thuê đất dài hạn (thường 30-50 năm). Khách thuê thường trả tiền một lần cho cả chu kỳ thuê, doanh nghiệp KCN ghi nhận doanh thu (có thể theo tiến độ). Bên cạnh đó, nhiều công ty còn phát triển nhà xưởng, nhà kho xây sẵn để cho thuê ngắn hạn, tạo dòng tiền thuê hàng năm. Ví dụ, IDC lên kế hoạch cho thuê 145 ha đất KCN và 50.000 m² nhà xưởng trong năm 2024. Mảng nhà xưởng/kho cho thuê giúp doanh nghiệp KCN có nguồn thu định kỳ ổn định hơn bên cạnh khoản thu một lần từ đất. Ngoài ra, doanh nghiệp thường thu phí quản lý, phí duy tu hạ tầng từ các khách hàng KCN.
Kết hợp phát triển khu đô thị, dịch vụ: Một số doanh nghiệp KCN xây dựng mô hình khu công nghiệp – đô thị – dịch vụ tích hợp. Họ phát triển thêm khu đô thị, khu dân cư hoặc tiện ích (như nhà ở cho chuyên gia, TTTM, logistics) bên cạnh KCN để nâng giá trị dự án. Doanh thu từ bán bất động sản nhà ở cũng đóng góp đáng kể. Chẳng hạn, SZC (Sonadezi Châu Đức) có dự án Khu dân cư Hữu Phước, doanh thu bán đất nền/shophouse góp phần vào kế hoạch lợi nhuận 2024. KBC cũng sở hữu các dự án khu đô thị (Tràng Cát, Phúc Ninh) dự kiến mang lại nguồn thu lớn trong tương lai. Mô hình tích hợp giúp doanh nghiệp khai thác tối đa giá trị quỹ đất và cung cấp môi trường sống – làm việc trọn gói, hấp dẫn nhà đầu tư hơn.
Lợi thế cạnh tranh cốt lõi: Trong ngành KCN, vị trí và hạ tầng quyết định sức hút khách thuê. KCN có vị trí đắc địa, gần cảng biển, sân bay, đô thị lớn sẽ luôn được ưu tiên (ví dụ KCN gần cảng Cát Lái, gần sân bay Long Thành…). Chất lượng hạ tầng nội khu (đường rộng, điện nước ổn định, xử lý môi trường tốt) và dịch vụ hỗ trợ (thủ tục pháp lý, hải quan, tuyển dụng lao động) cũng là lợi thế cạnh tranh. Những KCN có tỷ lệ lấp đầy cao và giá thuê tăng đều qua các năm thường phản ánh lợi thế về vị trí và hạ tầng, từ đó đem lại lợi nhuận bền vững cho chủ đầu tư. Ngoài ra, uy tín và quan hệ với chính quyền giúp doanh nghiệp KCN sớm nhận được phê duyệt dự án mới và hỗ trợ giải phóng mặt bằng nhanh. Các doanh nghiệp nhà nước hoặc có cổ phần nhà nước (như SNZ, BCM, IDC) thường có lợi thế này, trong khi doanh nghiệp tư nhân linh hoạt hơn trong huy động vốn và hợp tác quốc tế.
Chu kỳ kinh doanh và rủi ro: Doanh thu KCN thường mang tính chu kỳ, phụ thuộc vào thời điểm ký hợp đồng thuê đất lớn. Lợi nhuận có thể đột biến khi ghi nhận một thương vụ thuê đất diện tích lớn, sau đó trầm lắng ở các quý kế tiếp. Ví dụ, KBC lãi lớn trong quý 1/2023 nhờ một thương vụ cho thuê đất, nhưng quý 1/2024 lại lỗ vì chưa ghi nhận thương vụ lớn nào. Rủi ro khác là quy trình pháp lý kéo dài (phê duyệt quy hoạch, cấp phép đầu tư) có thể làm chậm tiến độ mở bán dự án mới. Thêm vào đó, doanh nghiệp KCN thường sử dụng đòn bẩy tài chính cao để ứng trước tiền đền bù đất, xây dựng hạ tầng, nên nhạy cảm với lãi suất. Sự cạnh tranh giữa các tỉnh trong việc thu hút FDI cũng đặt áp lực lên chủ đầu tư KCN phải nâng cấp hạ tầng, giữ giá thuê hợp lý.

Tóm lại, doanh nghiệp KCN cạnh tranh chủ yếu bằng quy mô quỹ đất, vị trí hạ tầng và chất lượng dịch vụ. Ai chuẩn bị được quỹ đất sạch lớn, sẵn sàng cho thuê sẽ nắm bắt cơ hội thị trường tốt hơn. Trong bối cảnh nhu cầu thuê tăng cao, các công ty có quỹ đất sẵn như KBC, IDC, SZC, BCM… được đánh giá sẽ hưởng lợi nhiều nhất. Dưới đây, chúng ta sẽ điểm qua một số doanh nghiệp tiêu biểu và phân tích triển vọng của từng cổ phiếu.

Các cổ phiếu tiềm năng trong ngành KCN

Dựa trên tiêu chí quỹ đất, tình hình tài chính và vị thế thị trường, có thể kể đến một số cổ phiếu tiêu biểu đại diện cho ngành bất động sản KCN miền Nam và cả nước. Dưới đây là phân tích chi tiết về KBC, SZC, IDC, LHG – những cái tên được đánh giá nhiều tiềm năng.

KBC – Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc

Quỹ đất & dự án: KBC là doanh nghiệp tư nhân dẫn đầu trong phát triển KCN, có danh mục trải dài cả nước (cả miền Bắc lẫn miền Nam). Quỹ đất KCN hiện có và đang mở rộng của KBC vào khoảng hơn 2.400 ha tại nhiều tỉnh thành thu hút FDI – bao gồm các KCN trọng điểm như Quang Châu (Bắc Giang), Tràng Duệ 1&2 (Hải Phòng), Nam Sơn – Hạp Lĩnh (Bắc Ninh) và Tân Phú Trung (TP.HCM). Công ty còn chuẩn bị triển khai loạt dự án mới tổng quy mô ~3.500 ha đất KCN tại Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hậu Giang, Cần Thơ, Vũng Tàu.... Tại miền Nam, KBC đã đầu tư KCN Tân Phú Trung (TP.HCM) và dự kiến phát triển KCN Tân Tập, Nam Tân Tập ở Long An. Ngoài ra, KBC sở hữu khu đô thị Tràng Cát (Hải Phòng, ~584 ha) và Phúc Ninh (Bắc Ninh, 136 ha) – là lợi thế để khai thác bất động sản đô thị trong hệ sinh thái KCN của mình.
Tình hình tài chính: Sau giai đoạn khó khăn 2022, KBC phục hồi mạnh năm 2023 với lợi nhuận sau thuế khoảng 2.247 tỷ đồng (ước tính từ kế hoạch 2024 tăng 78%). Năm 2024, Công ty đặt kế hoạch rất cao với ** doanh thu 9.000 tỷ** và LNST 4.000 tỷ (tăng 48% và 78% YoY), dựa trên giả định cho thuê 150 ha đất KCN (tại Nam Sơn Hạp Lĩnh, Quang Châu, Tân Phú Trung và đặc biệt KCN Tràng Duệ 3 nếu được phê duyệt). Tuy nhiên, thực tế quý 1/2024 KBC mới cho thấy sự thất thường: doanh thu chỉ 152 tỷ (giảm 93% YoY) và lỗ ròng 86 tỷ (trong khi Q1/2023 lãi 940 tỷ). Nguyên nhân do chưa ghi nhận thương vụ lớn nào trong quý. Tổng tài sản KBC ~33.434 tỷ, đứng thứ 2 ngành (sau Becamex), nhưng công ty cũng vay nợ đáng kể để đầu tư mở rộng quỹ đất. KBC thường xuyên phát hành trái phiếu, cổ phiếu để huy động vốn cho các dự án mới. Tỷ lệ đòn bẩy cao là điểm cần lưu ý.
Định giá & triển vọng: KBC hiện có P/E forward quanh mức trung bình ngành, phản ánh cả tiềm năng lẫn rủi ro. Một số công ty chứng khoán lạc quan về KBC: VPBankS dự báo lợi nhuận 2025 có thể tăng vọt nhờ KCN Tràng Duệ 3 và dự án Phúc Ninh, ước LNST đạt 1.770 tỷ (+154% YoY). Agriseco định giá cổ phiếu KBC khoảng 37.000 đ/CP, tương ứng tiềm năng tăng ~22% so với hiện tại. Triển vọng trung dài hạn của KBC rất đáng chú ý nhờ quỹ đất gối đầu lớn đủ cho 5-10 năm. Đặc biệt, nếu KCN Tràng Duệ 3 (~687 ha ở Hải Phòng) được phê duyệt, KBC có thể đón dòng khách thuê lớn (LG và Heesung đã cam kết đầu tư $1,1 tỷ vào đây). Dự án khu đô thị Tràng Cát cũng được kỳ vọng mang lại nguồn thu đột biến khi mở bán (dự kiến KBC ghi nhận tiền đặt cọc bán 40,5 ha đất từ 2025). Bên cạnh đó, FDI vào các tỉnh trọng điểm của KBC như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hải Phòng, TP.HCM đang tăng mạnh, đảm bảo nhu cầu thuê đất ổn định cho công ty.
Rủi ro chính: Mặc dù tiềm năng cao, KBC đối mặt một số rủi ro. Thứ nhất, tiến độ pháp lý dự án mới có thể chậm hơn kỳ vọng (ví dụ Tràng Duệ 3 đã nhiều lần lùi thời gian phê duyệt). Việc phụ thuộc vào các dự án lớn khiến KBC nhạy cảm: nếu dự án chậm, kế hoạch lợi nhuận có thể không đạt (như Q1/2024 đã cho thấy). Thứ hai, gánh nặng tài chính với nợ vay cao tạo áp lực lãi suất và thanh khoản. Chi phí đầu tư các KCN mới rất lớn (KBC đang phải huy động vốn để nộp tiền sử dụng đất tăng thêm cho dự án Tràng Cát). Nếu thị trường tài chính thắt chặt, KBC sẽ gặp khó trong huy động vốn mở rộng quỹ đất. Thứ ba, cạnh tranh từ các đối thủ mạnh (VSIP, Viglacera, các KCN tỉnh lân cận) đòi hỏi KBC phải cải thiện dịch vụ và giữ chân khách thuê lớn. Cuối cùng, mảng bất động sản đô thị của KBC cũng chịu ảnh hưởng chu kỳ chung – nếu thị trường nhà ở trầm lắng, việc bán sản phẩm ở Tràng Cát, Phúc Ninh có thể kéo dài, ảnh hưởng dòng tiền.

Nhìn chung, KBC là cổ phiếu đầu ngành KCN với quy mô quỹ đất hàng đầu và kinh nghiệm lâu năm, thích hợp cho tầm nhìn dài hạn. Tuy ngắn hạn còn những biến động, nhưng với xu hướng dịch chuyển sản xuất vào Việt Nam, KBC có dư địa tăng trưởng lớn nếu hiện thực hóa được các dự án chiến lược.

SZC – CTCP Sonadezi Châu Đức

Quỹ đất & dự án: SZC là công ty con của Tổng công ty Sonadezi, phụ trách dự án Khu công nghiệp – đô thị Châu Đức tại Bà Rịa – Vũng Tàu. Đây là một trong những KCN có quy mô lớn nhất miền Nam, tổng diện tích ~2.287 ha (gồm ~1.556 ha đất KCN và 731 ha đất khu đô thị – dịch vụ). Hiện KCN Châu Đức đã hoàn thành hạ tầng giai đoạn 1, cung ứng đất công nghiệp giá cạnh tranh trong khu vực BR-VT. SZC cũng phát triển Khu dân cư Sonadezi Hữu Phước (41 ha) nằm trong quần thể dự án để bán cho chuyên gia, người dân. Quỹ đất KCN còn lại tại Châu Đức vẫn khá dồi dào (ước tính hàng trăm hecta chưa cho thuê), là “của để dành” cho tăng trưởng tương lai. Năm 2024, SZC dự kiến hoàn tất pháp lý và triển khai hạ tầng phân kỳ Khu đô thị phía Bắc của dự án để có sản phẩm đô thị mới chào bán. Ngoài Châu Đức, SZC không có dự án KCN nào khác, nên về bản chất công ty chính là pháp nhân triển khai KCN Châu Đức.
Tài chính & kết quả kinh doanh: SZC có quy mô doanh thu và lợi nhuận còn tương đối nhỏ so với các “đại gia” ngành KCN. Năm 2023, công ty đạt doanh thu ~840 tỷ và LNST ~219 tỷ. Kế hoạch 2024 đặt mục tiêu 881 tỷ doanh thu, 228 tỷ LNST (tăng nhẹ ~5% YoY) – khá thận trọng. Tuy nhiên ngay Q1/2024, SZC đã bứt phá với doanh thu 214 tỷ và lãi ròng 65 tỷ, gấp 3,4 lần và 5,5 lần cùng kỳ, hoàn thành 24% kế hoạch doanh thu và 29% lợi nhuận cả năm. Kết quả này chủ yếu nhờ ghi nhận doanh thu bán đất KDC Hữu Phước (bàn giao shophouse giai đoạn 1) và cho thuê đất KCN. Tổng doanh thu chưa thực hiện (backlog) cuối 2023 của SZC là 328 tỷ (+11% YoY) và người mua trả tiền trước 357 tỷ – đảm bảo sẽ ghi nhận vào doanh thu tương lai. Tình hình tài chính SZC khá lành mạnh, tài sản ~5.000 tỷ, nợ vay không cao, dòng tiền ổn định. Công ty trả cổ tức tiền mặt đều đặn (2022 tỷ lệ 15%). Nhìn chung, SZC có cơ cấu doanh thu kết hợp giữa bất động sản KCN và khu dân cư, giúp cân đối nguồn thu.
Lợi thế cạnh tranh: Điểm mạnh của SZC là quy mô dự án rất lớn và vị trí tại BR-VT – nơi có tiềm năng tăng trưởng cao nhờ hạ tầng cảng và cao tốc. Giá thuê đất KCN Châu Đức hiện ở mức hấp dẫn (thấp hơn các KCN Đồng Nai, Bình Dương khoảng 20-30%), tạo lợi thế thu hút các khách hàng nhạy cảm chi phí. Khi cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu hoàn thành (dự kiến 2025-2026), kết nối từ KCN Châu Đức đến cảng Cái Mép và TP.HCM sẽ thuận lợi, nâng tầm vị thế KCN này. SZC cũng hưởng lợi gián tiếp từ việc đất KCN trung tâm khan hiếm, nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu chấp nhận di chuyển tới BR-VT. Ngoài ra, hậu thuẫn từ công ty mẹ Sonadezi (doanh nghiệp nhà nước tỉnh Đồng Nai) giúp SZC có kinh nghiệm quản lý KCN và mối quan hệ tốt với chính quyền địa phương. Dịch vụ hỗ trợ khách thuê của SZC được đánh giá cao, môi trường KCN vận hành ổn định. Một lợi thế nữa là mảng bất động sản đô thị (KDC Hữu Phước) giúp SZC tận dụng được giá trị đất tăng thêm, đồng thời cung cấp tiện ích cho KCN, làm dự án hấp dẫn hơn trong mắt nhà đầu tư.
Triển vọng tăng trưởng: Với backlog sẵn có ~328 tỷ và nền tảng khách hàng đã ký trước, SZC gần như chắc chắn hoàn thành kế hoạch 2024. Thậm chí, nếu thị trường bất động sản phục hồi ở BR-VT, công ty có thể vượt kế hoạch nhờ bán được thêm sản phẩm Hữu Phước giai đoạn 2 (13,5 ha). Giá thuê KCN Châu Đức dự báo tăng 10-15% năm nay, giúp biên lợi nhuận cho thuê đất cải thiện. Giai đoạn 2025-2030, khi khu đô thị và các tiện ích hoàn thiện hơn, KCN Châu Đức sẽ ngày càng hấp dẫn khách thuê lớn, đặc biệt trong các ngành logistics, sản xuất phụ trợ cho cảng nước sâu. SZC còn dư địa khai thác quỹ đất KCN hàng trăm ha trong nhiều năm tới, nên doanh thu có thể tăng trưởng ổn định nếu mỗi năm cho thuê được 20-30 ha. Bên cạnh đó, khi cao tốc và đường Vành đai kết nối tới KCN đi vào hoạt động, định vị của dự án có thể nâng tầm, cho phép tăng giá thuê cao hơn mặt bằng hiện tại. Một tín hiệu tích cực là các nhà đầu tư lớn (Nhật, Hàn) bắt đầu quan tâm BR-VT để xây dựng nhà máy nhằm tận dụng lợi thế cảng – đây chính là đối tượng khách hàng tiềm năng của SZC trong tương lai.
Rủi ro chính: SZC có một số rủi ro cần cân nhắc. Thứ nhất, công ty phụ thuộc gần như hoàn toàn vào một dự án duy nhất. Nếu KCN Châu Đức gặp vấn đề (ví dụ vướng mắc pháp lý, cạnh tranh từ dự án khác ở BR-VT), ngay lập tức ảnh hưởng đến SZC do không có nguồn thu thay thế. Thứ hai, tốc độ lấp đầy Châu Đức vẫn cần thời gian, do BR-VT là thị trường mới nổi, nhiều nhà đầu tư còn đang thăm dò. Khả năng lấp đầy 1.556 ha KCN có thể kéo dài cả thập kỷ, đòi hỏi SZC có chiến lược thu hút khách hiệu quả. Thứ ba, mảng bất động sản nhà ở của SZC tuy bổ trợ doanh thu nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro thị trường (như năm 2023 vừa qua thị trường BR-VT trầm lắng, SZC phải dời kế hoạch bán giai đoạn 2). Cuối cùng, do quy mô nhỏ, thanh khoản cổ phiếu SZC trên thị trường không cao, và doanh nghiệp ít được phân tích rộng rãi, dẫn đến tiềm năng có thể chưa được phản ánh đầy đủ vào giá cổ phiếu. Tuy vậy, với định giá hiện tại, Agriseco đã khuyến nghị mục tiêu 45.000 đ/CP cho SZC – cho thấy sự kỳ vọng vào tiềm năng tăng trưởng khi dự án bước vào giai đoạn chín muồi.

IDC – Tổng Công ty IDICO

Quy mô và quỹ đất: IDICO là doanh nghiệp phát triển hạ tầng KCN thuộc nhóm lớn nhất miền Nam, tiền thân là công ty nhà nước (Bộ Xây dựng) đã cổ phần hóa. Công ty quản lý danh mục khoảng 10 KCN với tổng diện tích hàng nghìn ha tập trung ở phía Nam. Một số KCN tiêu biểu của IDICO: Hựu Thạnh (Long An, 524 ha), Nhơn Trạch 1 & 5 (Đồng Nai, ~400 ha), Mỹ Xuân A & B (Bà Rịa – Vũng Tàu), Phú Mỹ 2 (BR-VT, 620 ha) và Cầu Nghìn (Thái Bình, miền Bắc). Đặc biệt, IDICO đang triển khai mở rộng quỹ đất đáng kể: Dự án KCN Tân Phước 1 (Tiền Giang, 450 ha) và KCN Mỹ Xuân B1 – mở rộng (BR-VT, 164 ha) đã hoàn thiện pháp lý năm 2024, sẵn sàng khởi công. Ngoài ra, công ty có kế hoạch phát triển thêm 2.000 – 3.000 ha đất KCN mới tại Bà Rịa – Vũng Tàu, Tiền Giang, Hải Phòng trong những năm tới. Điều này sẽ nối tiếp nguồn quỹ đất hiện tại, duy trì đà tăng trưởng dài hạn cho IDICO. Bên cạnh KCN, IDICO còn tham gia lĩnh vực năng lượng (thủy điện) và bất động sản đô thị (ví dụ dự án KDC Tân An – Long An công ty đã chuyển nhượng cho Aeon Mall), tuy nhiên mảng KCN vẫn chiếm tỷ trọng chủ đạo.
Tình hình tài chính: IDICO có kết quả kinh doanh ấn tượng năm 2023 và tiếp tục tăng trưởng năm 2024. Năm 2023, ước tính LNST của IDC khoảng 1.640 tỷ đồng. Kế hoạch 2024 đặt mục tiêu 8.466 tỷ doanh thu, 2.502 tỷ lợi nhuận trước thuế (tăng 13% và 22% YoY), tương ứng LNST dự kiến khoảng ~2.000 tỷ. Chỉ tiêu này khá thận trọng, vì quý 1/2024 IDICO đã đạt doanh thu 2.467 tỷ (+115% YoY) và lãi ròng 695 tỷ (gấp 4,7 lần cùng kỳ) – hoàn thành 40% kế hoạch lợi nhuận năm chỉ sau 3 tháng. Kết quả vượt trội Q1 nhờ công ty bàn giao diện tích đất KCN đã ký trước đó (backlog) khoảng 75-80 ha cho khách hàng, giúp ghi nhận lợi nhuận đột biến. Tổng tài sản IDICO ~17.720 tỷ (cuối 2023), quy mô vừa phải so với BCM, KBC. Điểm đáng chú ý là IDICO duy trì cơ cấu tài chính lành mạnh: nợ vay/VCSH ở mức hợp lý, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh mạnh giúp công ty tự tin chia cổ tức cao (40% năm 2024). Hiệu suất sinh lời của IDC thuộc nhóm dẫn đầu ngành, với biên lợi nhuận ròng thường trên 20%. Thị giá cổ phiếu IDC đã tăng mạnh trong năm 2022-2023 nhưng vẫn được nhiều đánh giá là hấp dẫn do tiềm năng tăng trưởng còn dài.
Lợi thế cạnh tranh: IDICO có một số lợi thế nổi bật. Thứ nhất, độ phủ địa lý rộng: công ty có KCN ở cả miền Nam lẫn miền Bắc, tận dụng được luồng FDI đa dạng (ví dụ miền Nam cho lĩnh vực sản xuất xuất khẩu, miền Bắc thu hút điện tử, công nghệ). Nhờ đó IDC ít phụ thuộc một thị trường địa phương nào. Thứ hai, kinh nghiệm và mối quan hệ: là doanh nghiệp lâu năm, tiền thân nhà nước, IDICO có quan hệ tốt với nhiều tỉnh thành, giúp việc xin dự án mới thuận lợi. Việc hàng loạt dự án lớn của IDC được phê duyệt nhanh (Tân Phước 1, Mỹ Xuân mở rộng) cho thấy năng lực xúc tiến của công ty rất tốt. Thứ ba, IDICO còn hưởng lợi từ các khoản đầu tư liên kết hiệu quả, như góp vốn vào VSIP và Becamex Bình Định (theo Tạp chí TC) giúp mang lại thu nhập tài chính bổ sung. Ngoài ra, công ty đang đón dòng tiền từ chuyển nhượng dự án đô thị (bán đất cho Aeon Mall ~300 tỷ) để tái đầu tư KCN. Về dịch vụ, IDICO nổi tiếng cung cấp giải pháp trọn gói cho nhà đầu tư (tư vấn pháp lý, xây dựng nhà xưởng theo yêu cầu...), tăng sức cạnh tranh với các đối thủ nước ngoài.
Triển vọng & định giá: IDICO được dự báo tiếp tục tăng trưởng mạnh trong 2024-2025 nhờ lượng khách thuê có sẵn và dự án mới đi vào kinh doanh. Năm 2025, công ty có backlog 75-80 ha đất đã ký chờ bàn giao, đảm bảo lợi nhuận tăng trưởng. Cùng với đó, bắt đầu mở bán đất tại KCN Tân Phước 1 (Tiền Giang) và Mỹ Xuân B1 mở rộng (BR-VT) sẽ đóng góp doanh thu đáng kể. Đây đều là các KCN ở vị trí giàu tiềm năng: Tân Phước nằm gần TP.HCM (giáp Long An) – phù hợp thu hút nhà đầu tư muốn tìm địa điểm mới thay thế Long An khi giá đất lên cao; còn Mỹ Xuân nằm gần cảng Cái Mép – lý tưởng cho các doanh nghiệp logistics, công nghiệp nặng. Ngoài ra, IDICO đã bày tỏ tham vọng mở rộng quỹ đất thêm 2.000-3.000 ha như đã đề cập, đảm bảo động lực tăng trưởng dài hạn liên tục. Theo đánh giá của một số công ty chứng khoán, cổ phiếu IDC xứng đáng mức giá khoảng 65.000 đ/CP (tăng so với hiện tại ~20%) nhờ triển vọng tích cực của các mảng kinh doanh cốt lõi. Mặt bằng P/E của IDC khoảng 9-10 lần, khá thấp so với tốc độ tăng trưởng lợi nhuận (trên 20%/năm). Điều này cho thấy dư địa tăng giá nếu công ty thực hiện thành công kế hoạch kinh doanh.
Rủi ro chính: Dù rất triển vọng, IDC vẫn có vài rủi ro nhà đầu tư nên chú ý. Một là rủi ro triển khai dự án mới: mở rộng nhanh quỹ đất (với 2-3 dự án lớn cùng lúc) đòi hỏi năng lực quản trị và vốn đầu tư lớn. Nếu không huy động kịp vốn, IDC có thể phải dãn tiến độ các dự án hoặc vay nợ thêm. Hai là rủi ro về cạnh tranh khu vực: các KCN của IDC ở phía Nam (Long An, BR-VT) sẽ phải cạnh tranh với những dự án KCN khác trong vùng về thu hút khách (ví dụ cạnh tranh giữa các KCN tại BR-VT với nhau). IDICO cần duy trì lợi thế về giá thuê và dịch vụ để giữ chân nhà đầu tư. Ba là biến động mảng ngoài KCN: IDICO còn đầu tư thủy điện, nếu năm nào thủy văn không thuận lợi (ít mưa) có thể ảnh hưởng một phần đến lợi nhuận (dù mảng này nhỏ dần). Tuy nhiên, nhìn chung rủi ro của IDC ở mức thấp so với các doanh nghiệp bất động sản khác, nhờ nguồn thu KCN ổn định và tài chính vững. Công ty cũng đã chuyển niêm yết sang HOSE năm 2022, tăng tính minh bạch và thanh khoản cho cổ phiếu.

LHG – CTCP Long Hậu

Quỹ đất & hoạt động: Long Hậu là doanh nghiệp phát triển KCN tại Long An, quy mô nhỏ nhưng có vị trí đắc địa giáp ranh TP.HCM. Công ty hiện vận hành KCN Long Hậu (gồm các giai đoạn mở rộng) tại huyện Cần Giuộc, Long An, cách trung tâm TP.HCM ~20km. KCN Long Hậu 1&2 (gần 200 ha) đã lấp đầy hoàn toàn trong các năm trước. Hiện Long Hậu đang triển khai KCN Long Hậu 3 – giai đoạn 1 (123 ha, đất thương phẩm ~90 ha); tính đến cuối 2024 công tác đền bù GPMB đã đạt 97% và bắt đầu bàn giao đất cho khách thuê từ 2023. Bên cạnh đó, công ty có kế hoạch đầu tư KCN Long Hậu 3 – giai đoạn 2 mở rộng (90 ha) và KCN Long Hậu – Tân Tập (150 ha), dự kiến nộp hồ sơ xin chấp thuận đầu tư trong năm 2025. Nếu được phê duyệt, hai dự án này sẽ nâng tổng quỹ đất KCN của LHG thêm 240 ha, gấp đôi so với hiện tại, tạo nguồn hàng cho tương lai. Ngoài đất KCN, Long Hậu còn đầu tư xây dựng nhà xưởng cao tầng và nhà kho cho thuê trong KCN để phục vụ doanh nghiệp vừa và nhỏ. Công ty cũng có dự án khu tái định cư Long Hậu 3 (19 ha) đang triển khai để hỗ trợ giải phóng mặt bằng. Nhìn chung, LHG có quy mô quỹ đất khiêm tốn so với các “ông lớn”, nhưng đang nỗ lực mở rộng để đáp ứng nhu cầu đang tăng ở khu Nam Sài Gòn.
Kết quả kinh doanh: Doanh thu của LHG những năm gần đây dao động quanh 400-600 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 150-200 tỷ đồng. Năm 2024, Long Hậu đạt 423,5 tỷ doanh thu (+7,2% YoY) và 187,4 tỷ LNST (+12,8% YoY) – mức lợi nhuận cao nhất trong 6 quý trở lại đây. Đáng chú ý, cơ cấu doanh thu 2024 có sự thay đổi: hơn 50,8% đến từ cho thuê đất KCN (trong quý 2/2024) trong khi cùng kỳ 2023 không ghi nhận khoản này. Điều đó cho thấy Long Hậu đã bắt đầu cho thuê được đất tại KCN Long Hậu 3 giai đoạn 1, mang lại dòng tiền lớn. Tuy nhiên sang quý IV/2024, lợi nhuận LHG sụt giảm do không có hợp đồng thuê đất mới được ghi nhận, phản ánh tính chất thời vụ. Tại ĐHĐCĐ 2025 (tháng 4/2025), công ty đề ra kế hoạch kinh doanh khá thận trọng: 657,2 tỷ doanh thu, 145,1 tỷ LNST (doanh thu +24% nhưng LNST -22% so với thực hiện 2024). Việc lợi nhuận kế hoạch giảm cho thấy LHG dự kiến năm 2025 sẽ ít ghi nhận doanh thu đất KCN hơn (do quỹ đất hạn chế), tập trung đầu tư mở rộng cho giai đoạn sau. Về tài chính, LHG gần như không vay nợ nhiều, dòng tiền tích lũy được tái đầu tư. Công ty trả cổ tức tiền mặt đều (~15-20%/năm; năm 2024 dự kiến 19% tiền mặt), thể hiện sự ổn định. Quy mô tài sản LHG khoảng 2.000 tỷ, vốn điều lệ ~500 tỷ, là một trong những doanh nghiệp KCN quy mô nhỏ nhưng hiệu quả.
Lợi thế cạnh tranh: Ưu thế lớn nhất của Long Hậu là vị trí chiến lược: KCN nằm ngay cửa ngõ phía Nam Sài Gòn, kết nối thuận tiện qua đường Nguyễn Văn Tạo đến cảng Hiệp Phước (cách ~3 km) và khu đô thị Phú Mỹ Hưng (~12 km). Nhờ đó, các doanh nghiệp đặt nhà máy tại Long Hậu vừa tiếp cận dễ dàng thị trường TP.HCM, vừa sử dụng được dịch vụ cảng biển lân cận. Đây là lợi thế mà hiếm KCN Long An nào có được. Thêm vào đó, Long Hậu tập trung vào phân khúc doanh nghiệp vừa và nhỏ, công nghiệp hỗ trợ, nên đã đầu tư xây sẵn nhiều nhà xưởng cao tầng, diện tích linh hoạt, đáp ứng nhu cầu thuê nhanh của khách hàng SME. Tỷ lệ lấp đầy của Long Hậu luôn cao và khách thuê duy trì ổn định, cho thấy chất lượng dịch vụ quản lý KCN tốt. Ban lãnh đạo công ty nhấn mạnh Long Hậu giữ vững lợi thế nhờ cơ sở hạ tầng hoàn thiện, pháp lý ổn định và hỗ trợ nhà đầu tư tận tâm. Mặc dù quy mô nhỏ, LHG đã xây dựng được uy tín trong ngành, thể hiện qua việc được tỉnh Long An tin tưởng giao mở rộng thêm các dự án mới. Ngoài ra, vị thế sát TP.HCM giúp LHG hưởng lợi từ mọi sự phát triển hạ tầng vùng đô thị (ví dụ khi cao tốc Bến Lức – Long Thành hoàn thành, KCN Long Hậu kết nối thẳng đến sân bay Long Thành qua cao tốc trong thời gian ngắn).
Triển vọng & định giá: Long Hậu có triển vọng trung hạn gắn liền với tiến độ mở rộng quỹ đất. Ngắn hạn, năm 2025 công ty dự kiến cho thuê chậm lại (phòng kế hoạch dự báo nhu cầu thuê đất, nhà xưởng quý II-III/2025 có thể chậm hơn kỳ vọng do doanh nghiệp thận trọng trước tình hình kinh tế). Nhiều khách thuê gia hạn ngắn hạn thay vì ký dài hạn, chờ tín hiệu thị trường rõ ràng hơn. Dù vậy, về dài hạn, LHG đã sẵn sàng cho làn sóng dịch chuyển sản xuất mới nhờ chuẩn bị sẵn quỹ đất mở rộng và giữ chân tốt khách hiện hữu. Khi Long Hậu 3 (123 ha) hoàn tất hạ tầng trong 2024-2025, công ty sẽ có thêm diện tích để kinh doanh những năm sau. Thêm vào đó, nếu KCN Long Hậu 3 giai đoạn 2 (90 ha) và KCN Long Hậu – Tân Tập (150 ha) được phê duyệt năm 2025, LHG sẽ tăng quy mô gấp nhiều lần, trở thành doanh nghiệp KCN tầm trung thay vì nhỏ như hiện tại. Điều này sẽ mở ra chu kỳ tăng trưởng mới từ 2026 trở đi. Hiện tại, cổ phiếu LHG đang giao dịch với P/E khoảng 8-9 lần – khá hấp dẫn cho một doanh nghiệp có vị trí đắc địa và tài chính lành mạnh. Nhà đầu tư có thể cần kiên nhẫn trong 1-2 năm tới cho LHG tích lũy mở rộng quỹ đất, nhưng một khi các dự án mới đi vào triển khai, động lực tăng trưởng sẽ được kích hoạt mạnh mẽ. LHG phù hợp cho tầm nhìn trung hạn, đón đầu sự bứt phá của Long An khi khu vực này trỗi dậy thành trung tâm công nghiệp mới.
Rủi ro chính: Do quy mô nhỏ, LHG có vài rủi ro đáng lưu ý. Thứ nhất, giới hạn quỹ đất hiện hữu: trong ngắn hạn, Long Hậu chỉ còn khoảng <90 ha đất thương phẩm ở giai đoạn 1 để cho thuê. Nếu thị trường có nhu cầu lớn, công ty cũng không thể đáp ứng ngay do cần chờ mở rộng. Việc phê duyệt các dự án mới (giai đoạn 2, Tân Tập) có thể mất thời gian, phụ thuộc vào tiến trình thủ tục cấp tỉnh. Thứ hai, cơ cấu khách hàng SME tuy giúp lấp đầy nhanh nhưng cũng dễ bị ảnh hưởng bởi biến động kinh tế (các doanh nghiệp nhỏ đang thận trọng, trì hoãn quyết định đầu tư như công ty khảo sát). Nếu suy thoái toàn cầu kéo dài, nhu cầu thuê từ nhóm này có thể chững lại. Thứ ba, có một thông tin về đề án sáp nhập tỉnh Long An và Tây Ninh từng gây lo ngại ảnh hưởng pháp lý dự án, tuy nhiên lãnh đạo LHG khẳng định hiện chưa có thông tin gì cụ thể và việc xin chủ trương đầu tư không bị ảnh hưởng bởi chuyện sáp nhập tỉnh. Dù vậy, đây là yếu tố nhà đầu tư cần theo dõi vì thay đổi địa giới hành chính (nếu có) có thể kéo theo điều chỉnh quy hoạch. Cuối cùng, thanh khoản cổ phiếu LHG không cao, phù hợp hơn với nhà đầu tư dài hạn, và công ty ít được phân tích bởi các công ty chứng khoán lớn nên thông tin đôi lúc chưa phản ánh kịp vào giá.

Bảng so sánh một số chỉ tiêu chính

Để có cái nhìn tổng quan, bảng dưới đây so sánh một số chỉ tiêu của các doanh nghiệp KCN đã phân tích:

Chỉ tiêu (2024)	KBC (Kinh Bắc)	SZC (Sonadezi Châu Đức)	IDC (IDICO)	LHG (Long Hậu)
Quỹ đất KCN đang khai thác	~1.000 ha (nhiều KCN ở Bắc & Nam)	~1.556 ha (KCN Châu Đức)	~800 ha (10 KCN, chủ yếu miền Nam)	~90 ha (Long Hậu 3 gđ1 còn lại)
Quỹ đất KCN dự phòng mở rộng	~3.500 ha (Bắc Ninh, Thái Nguyên, Long An, Vũng Tàu...)	Dư địa lớn trong KCN Châu Đức; mở rộng hạ tầng đô thị kèm theo	614 ha (Tân Phước 450ha; Mỹ Xuân mở rộng 164ha); kế hoạch +2.000ha dài hạn	240 ha (Long Hậu 3 gđ2: 90ha; Long Hậu – Tân Tập: 150ha)
Tỷ lệ lấp đầy KCN	~80-90% (đa số KCN đã lấp đầy cao)	~50% (ước tính Châu Đức, còn nhiều đất)	~90% (đa số KCN phía Nam đã kín chỗ)	~100% (Long Hậu 1&2 đầy; Long Hậu 3 đang cho thuê)
Doanh thu 2024 (kế hoạch)	9.000 tỷ ₫	881 tỷ ₫	8.466 tỷ ₫	657 tỷ ₫ (KH 2025) (2024: 423 tỷ ₫)
Lợi nhuận sau thuế 2024 (KH)	4.000 tỷ ₫	228 tỷ ₫	~2.000 tỷ ₫ (ước tính từ KH)	145 tỷ ₫ (KH 2025) (2024: 187 tỷ ₫)
Tài sản cuối 2023	33.434 tỷ ₫	~5.000 tỷ ₫ (ước tính)	17.720 tỷ ₫	~2.000 tỷ ₫ (ước tính)
Điểm nổi bật	Quỹ đất khủng, trải dài Bắc – Nam; có thêm mảng khu đô thị lớn	KCN – đô thị lớn tại BR-VT, giá thuê rẻ, tiềm năng tăng giá cao	Danh mục KCN đa dạng, mở rộng nhanh; tài chính mạnh, cổ tức cao	Vị trí sát TP.HCM, KCN quy mô nhỏ nhưng hiệu quả, đang mở rộng gấp đôi quỹ đất
Rủi ro chính	Pháp lý dự án mới chậm; vay nợ cao; lợi nhuận phụ thuộc thương vụ lớn	Phụ thuộc 1 dự án; lấp đầy cần thời gian; quy mô nhỏ	Triển khai nhiều dự án cùng lúc; cạnh tranh khu vực; ít được thị trường chú ý bằng BCM, KBC	Quỹ đất hạn chế ngắn hạn; khách thuê SME nhạy cảm kinh tế; thanh khoản CP thấp

Nguồn: Tổng hợp từ báo cáo doanh nghiệp và kế hoạch 2024, cập nhật kết quả 2024.

Kết luận

Ngành bất động sản khu công nghiệp miền Nam đang đứng trước cơ hội bứt phá mạnh mẽ nhờ các yếu tố thuận lợi về dòng vốn FDI, dịch chuyển chuỗi cung ứng và hạ tầng kết nối. Các tỉnh Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu mỗi nơi đều có thế mạnh riêng, tạo nên bức tranh chung sôi động cho thị trường KCN phía Nam. Giá thuê đất KCN tăng trưởng ổn định và tỷ lệ lấp đầy cao cho thấy phân khúc này tiếp tục là điểm sáng trong toàn ngành bất động sản.

Đối với nhà đầu tư chứng khoán, nhóm cổ phiếu KCN như KBC, SZC, IDC, LHG đáng được quan tâm cho tầm nhìn trung và dài hạn. Mỗi doanh nghiệp có chiến lược phát triển và lợi thế khác nhau: KBC dẫn đầu về quỹ đất và độ phủ, IDC tăng trưởng vững chắc nhờ triển khai nhanh dự án mới, SZC triển vọng với KCN quy mô lớn giá rẻ, còn LHG là “viên ngọc nhỏ” với vị trí đặc biệt. Tuy nhiên, cũng cần đánh giá kỹ khẩu vị rủi ro và thời gian nắm giữ phù hợp, bởi đặc thù ngành KCN đòi hỏi sự kiên nhẫn khi chờ đợi dự án chín muồi.

Nhìn xa hơn, với định hướng công nghiệp hóa của Việt Nam đến 2030, bất động sản KCN – nhất là tại miền Nam – sẽ tiếp tục phát triển mạnh. Làn sóng FDI mới trong các lĩnh vực công nghệ cao, sản xuất xanh sẽ đặt ra yêu cầu cao hơn về hạ tầng KCN, đồng thời mở ra thị trường mới cho các doanh nghiệp biết nắm bắt cơ hội. Những công ty xây dựng được nền tảng quỹ đất lớn, tài chính vững và quản trị linh hoạt sẽ dẫn dắt xu hướng và đem lại giá trị lớn cho nhà đầu tư. Bất động sản khu công nghiệp miền Nam, với vị thế đầu tàu kinh tế, chắc chắn sẽ là mảnh đất “màu mỡ” đáng để “chọn mặt gửi vàng” trong danh mục đầu tư trung dài hạn.

NPT Đức Thập