Theo thông tin của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tín dụng toàn hệ thống năm 2026 được đặt mục tiêu tăng khoảng 15%. Tính đến cuối năm 2025 dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt ~18,58 triệu tỷ đồng, tăng 19% so với 2024. Dư nợ tín dụng vào bất động sản (BĐS) cuối năm 2025 vào khoảng 4,1–4,2 triệu tỷ đồng (chiếm gần 24% tổng dư nợ). Năm 2025, tín dụng BĐS tăng trưởng rất cao (~23–24% đến giữa năm). Năm 2026, dưới chỉ đạo của NHNN, tốc độ tăng dư nợ BĐS dự kiến sẽ được kiểm soát ở mức tương đương hoặc thấp hơn tăng trưởng tín dụng chung (khoảng 15%), nhằm ổn định kinh tế vĩ mô. Các chuyên gia dự báo tín dụng toàn nền kinh tế năm 2026 tăng khoảng 16–18%, trong đó tín dụng BĐS vẫn là động lực lớn nhưng có xu hướng tăng chậm và có chọn lọc hơn so với 2025 (theo VCBS).
Trong cơ cấu dư nợ tín dụng BĐS, nhà ở và các dự án phát triển đô thị chiếm tỷ trọng lớn nhất. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng (quý III/2025), dư nợ cho vay các dự án khu đô thị, phát triển nhà ở đạt khoảng 615,0 nghìn tỷ đồng. Ngoài ra, dư nợ cho vay xây dựng/sửa chữa nhà để bán, cho thuê khoảng 130,6 nghìn tỷ và cho vay mua quyền sử dụng đất khoảng 190,1 nghìn tỷ. Tín dụng cho vay mua căn hộ/mua nhà (phân khúc vay tiêu dùng gắn với BĐS) đến 31/7/2025 khoảng 2,28 triệu tỷ đồng, phản ánh nhu cầu mua nhà phục vụ ở.Trong khi đó, bất động sản công nghiệp (khu công nghiệp, khu chế xuất) có dư nợ vào khoảng 114,3 nghìn tỷ đồng. Phân khúc nghỉ dưỡng – du lịch chiếm khoản 62,5 nghìn tỷ đồng. Các dự án thương mại, văn phòng được cho vay khoảng 61,9 nghìn tỷ (văn phòng cho thuê) và khách sạn, nhà hàng khoảng 64,6 nghìn tỷ. Như vậy, so với nhà ở, quy mô tín dụng vào BĐS thương mại, du lịch còn khiêm tốn. Tổng thể, tín dụng BĐS chủ yếu tập trung vào các dự án nhà ở và hạ tầng dự án – đặc biệt những dự án có tiến độ triển khai và pháp lý rõ ràng, còn phân khúc công nghiệp và nghỉ dưỡng chiếm tỷ trọng nhỏ hơn.
Tín dụng BĐS chủ yếu được cấp qua hệ thống ngân hàng trong nước. Số liệu cho thấy các ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân đang dẫn dắt cho vay BĐS, với nhiều ngân hàng có tỷ trọng dư nợ BĐS trên tổng dư nợ rất cao (trên 30–40%). Cụ thể, Techcombank, VPBank, SHB… là những ngân hàng có quy mô dư nợ BĐS lớn nhất (theo báo cáo đến Q3/2025). Ngược lại, ngân hàng quốc doanh (Vietcombank, VietinBank, BIDV, Agribank…) thường cho vay BĐS ở mức vừa phải, tập trung vào các phân khúc ưu tiên, ít rủi ro (nhà ở xã hội, cho vay mua nhà để ở, cho vay các dự án hạ tầng công cộng). Ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam (các chi nhánh 100% vốn ngoại) thường hạn chế cho vay BĐS do yêu cầu thận trọng, nên tỷ lệ cho vay BĐS của nhóm này chiếm rất nhỏ. Như vậy, dòng vốn tín dụng BĐS chủ yếu đến từ ngân hàng nội địa, trong đó các ngân hàng tư nhân năng động về cấp tín dụng BĐS, còn khối quốc doanh giữ vai trò ổn định hệ thống và cho vay cân đối hơn.
Chất lượng tín dụng BĐS hiện còn tiềm ẩn rủi ro. Tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực BĐS khoảng 2,43% (tính đến Q3/2025), tương đương hoặc cao hơn nhẹ so với tỷ lệ chung. Nợ nhóm 2 (nợ cần chú ý) của BĐS có xu hướng gia tăng, phản ánh một số khoản vay đang khó khăn trả nợ. Để xử lý nợ xấu, các ngân hàng thương mại đang tích cực dọn nợ. Ví dụ, Agribank đặt mục tiêu đưa tỷ lệ nợ xấu về dưới 1% cuối 2025; ACB đã giảm nợ xấu chung xuống ~1,09% (Q3/2025) nhờ tái cơ cấu và thu hồi nợ tốt. Đáng chú ý, HDBank đã bán hơn 37.000 tỷ đồng nợ xấu cho tổ chức khác theo chương trình tái cơ cấu của NHNN, hướng mục tiêu nợ xấu cuối 2026 khoảng 2%.
Quan trọng hơn, các cơ chế pháp lý mới hỗ trợ xử lý nợ sẽ có hiệu lực. Theo NHNN và chuyên gia, luật hóa Nghị quyết 42/2017 (về xử lý nợ xấu) sẽ tạo hành lang pháp lý vững chắc, giúp các ngân hàng đẩy nhanh thu hồi tài sản bảo đảm và gia tăng nguồn thu từ hoàn nhập dự phòng. NHNN dự báo tỷ lệ nợ xấu toàn hệ thống sẽ giảm trong 2026, khi mặt bằng rủi ro bắt đầu hạ nhiệt sau giai đoạn dồn nén. Nhìn chung, thị trường BĐS phục hồi đem lại cơ hội thu hồi nợ, nhưng đòi hỏi ngân hàng tiếp tục thận trọng trích lập dự phòng nhằm duy trì an toàn vốn.
NHNN điều hành chính sách tín dụng năm 2026 với mục tiêu ưu tiên ổn định kinh tế và kiểm soát lạm phát. NHNN giao chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống khoảng 15%; theo đó, hạn mức tín dụng mỗi ngân hàng được tính trên điểm xếp hạng năm 2024 nhân hệ số 2,6%. NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng phải kiểm soát chặt chẽ tốc độ giải ngân: tăng trưởng tín dụng 3 tháng đầu năm không vượt quá 25% của mục tiêu năm. Đặc biệt, NHNN chỉ đạo tốc độ tăng dư nợ BĐS không vượt tốc độ tăng tín dụng chung của chính mỗi ngân hàng (tức giữ tỷ trọng BĐS ổn định); nếu vi phạm, NHNN sẽ điều chỉnh giảm chỉ tiêu tín dụng năm của tổ chức tín dụng đó. Các ngân hàng cũng bị yêu cầu duy trì các tỷ lệ an toàn (LLR, CAR, thanh khoản…) và nâng cao chất lượng tín dụng, trong khi tập trung vốn vào các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh thiết yếu và bất động sản nhà ở xã hội.
Về điều tiết dòng vốn BĐS, NHNN tiếp tục triển khai các quy định siết chặt: Thông tư 14/2025 (hiệu lực từ 15/9/2025) thay thế quy định tỷ trọng dư nợ BĐS bằng cơ chế phân bổ theo “giá vốn” từng khoản vay. Theo đó, hệ số rủi ro đối với khoản vay BĐS được phân tầng theo điều kiện pháp lý và tài sản đảm bảo; các khoản vay không đáp ứng tiêu chuẩn sẽ chịu hệ số rủi ro cao (có thể lên tới 150%), khiến ngân hàng phải dự phòng nhiều vốn hơn. NHNN cũng gia tăng kiểm soát tín dụng “có chọn lọc” vào các dự án tiềm ẩn rủi ro (dự án đầu cơ, pháp lý chưa hoàn chỉnh).
Các cơ quan chức năng khác của Chính phủ cũng phối hợp hỗ trợ thị trường BĐS lành mạnh. Ví dụ, Chính phủ ủng hộ phát triển nhà ở xã hội, nhà cho công nhân và đầu tư cơ sở hạ tầng để tăng cung nhà ở, thay vì sử dụng công cụ tín dụng giới hạn quá mức (một số đề xuất siết vay mua nhà thứ hai của Bộ Xây dựng năm 2025 đã bị giới chuyên môn phản đối). Tóm lại, năm 2026 Ngân hàng Nhà nước và các bộ ngành sẽ điều hành tín dụng một cách linh hoạt, tập trung vào mục tiêu kinh tế vĩ mô ổn định; trong đó tín dụng BĐS được kiểm soát chặt chẽ để kiềm chế rủi ro bong bóng, đồng thời bảo đảm cung ứng vốn cho nhu cầu nhà ở và phát triển kinh tế.
